За застрояването на частен имот и такъв на собственост на Българската Православна Църква е необходимо да се има предвид възможностите за разпореждане на Църквата с вещни права, а именно:
1. Съгласно чл.22 от Закона за вероизповеданията, различните съществуващи в България вероизповедания се разпореждат с имуществото си по ред, определен с техните устави. Уставът на БПЦ не предвижда изрична забрана за разпореждане с право на собственост върху земя. Тълкуването на Устава обаче налага този извод. Съгласно чл. 58, т.38 Светия синод разрешава по предложение на епархийския митрополит учредяването на вещно право на строеж до 50 години и вещно право на ползване до 25 години. Съгласно чл. 244, ал.1 договорите за учредяване на право на строеж и право на ползване се сключват по ред, определен с наредба, приета от Светия синод (засега такава няма приета). Същият извод се налага и по арг. по чл. 229, т.6.
След като Уставът изрично сочи какви договори за разпореждане с вещни права се извършват от църквата по аргумент на противното разпореждането с право на собственост на недвижими имоти е изключено от компетенцията на управляващия орган – Светия синод. Следователно съседният църковен имот не може да бъде придобит чрез правна сделка.
2. Възможността за застрояване е свързана единствено с учредяване право нас строеж за срок до 50 години, като ползването на терена може да се извърши чрез учредяване на вещно право на ползване до 25 години или чрез договор за наем за срок до 10 години – чл.229, ал.1 от ЗЗД.
3. Осигуряването на оптимални параметри за застрояване е възможно чрез обединяването на двата съседни имота в един УПИ. Това обединяване е възможно по съгласие на собствениците и одобрен план за регулация, с който се променят досегашните граници на двата имота – чл.15 от ЗУТ. В случай, че единият от имотите е с друго предназначение следва да се извърши промяна на предназначението му съгласно чл. 9, ал.2 от ЗУТ. При обединяването на двата имота ще възникне съсобствен УПИ. Струва ми се, че това обединяване не може да се приеме за действие на разпореждане с правото на собственост върху недвижимия имот на БПЦ, което е изключено от устава.
4. Учредяването на вещно право на строеж и вещно право на ползване върху общото УПИ в полза на частния инвеститор ще доведе до възможността същият да стане собственик на построеното и да ползва имота за уговорения срок. Правото на строеж се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план, като е необходимо одобрен инвестиционен проект за индивидуализацията на предмета на сделката.
5. След построяването на съответните сгради и съоръжения, до изтичането на срока частният инвеститор може да ползва построеното и терена съобразно уговореното. След прекратяването на правото на строеж и правото на ползване поради изтичане на срока подобренията върху терена стават съсобствени с квоти съответстващи на правата на съсобственост върху общия УПИ, доколкото не е уговорено друго.
6. В случай, че не е уговорено друго и след срока възникне съсобственост не само върху терена, а и върху построеното, тази съсобственост може да бъде прекратена съгласно чл.34, ал.1 от ЗС и глава двадесет и девета "Съдебна делба" от ГПК. При съдебната делба имотът се разделя реално доколкото това е възможно - чл.69, ал.2 от ЗН, чл. 201 от ЗУТ. Делбата може да се извърши и доброволно - чл. 202 – 204 от ЗУТ. В случай, че н е възможно реално разделяне на имота доброволно или съдебно, същият се изнася на публична продан по реда на ГПК.
7. Действията, които следва да бъдат извършени по образуването на общ УПИ, изготвянето на проект и одобряването им, учредяване на право на строеж и право на ползване ще отнемат продължително време и средства. Затова инвеститорът следва да бъде осигурен срещу риска другият партньор БПЦ да откаже съдействие след известен период. По тази причина е задължително изготвянето на предварителен договор, в който да бъдат описани всички действия, които ще извърши инвеститора, съгласието на БПЦ за това, както и задължението й да оказва съдействие, какъв договор за учредяване, право на строеж и за право на ползване ще бъде сключен пред нотариуса, за какъв период, срещу какво възнаграждение и въобще в тази си част този предварителен договор трябва да съдържа всички съществени клаузи на бъдещия окончателен договор. Срещу всяка възможност БПЦ да откаже извършването на определено действие следва да се предвиди съответна неустойка, която освен да покрива стойността на извършените до момента разходи, да служи и за евентуална санкция срещу неизправната страна при нарушаване на договора.
Това cа най – общо въпросите с поставения казус при повече информация ще дадем допълнителен отговор.
