Това е едно примерно изложение за това, как стои въпросът със заплащането на трудът за проектиране и тн на архитектите в Германия. Може нещата да са по-различни, но това е въпрос на по-детайлно прочитане на конкретните текстове на законите и правилата.
• Как се определя хонорарът на архитекта?
В Германия хонорарите на архитектите се изчисляват на база цената на проекта, като се ползва таблица, приложима за съответния клас строежи и за съответната „хонорарова зона” (това е според луксозността на обекта, като в Германия всеки строеж бива 4 типа според тази мярка за степента на лукс, като 4 е най-високата цена. Струва ме се, че тази хонорарова зона зависи и от някакви други показатели като местонахождение, дали има някакви определени архитектурни елементи и тн.). Трябва да се отбележи, че там освен долна има и горна граница на заплащането на архитектите.
След като се установи какъв клас е съответни строеж (блок, хотел, къща, офис сграда), се оценява какъв тип е съобразно тази хонорарова зона. След това се изчислява приблизителната стойност на проекта. Да кажем за нормално качество еднофамилна къща (без мраморни стъпала) тя ще бъде в 3 хонорарова зона по таблицата за еднофамилни къщи. Тогава, при цена на самата къща от 200 000 евро, хонорарът на архитекта ще бъде около 22-26 000 евро.
• Фази на проектирането или какво прави архитектът?
В Германия има 9 фази на един проект. Всяка фаза от проекта се като цена представлява определен процент от целия хонорар на архитекта, като тези проценти са формирани на база относителната тежест на съответната работа и това колко време отнемат. Тези процентни разпределения са нормативно установени и не може ти да вземеш за една фаза по-голям процент, отколко то е посочено в таблицата. Освен това всяка може да бъде дадена на отделно архитектурно бюро и заплащането ще бъде съответстваща част на свършеното.
• Фази на проектите
1. Фаза предварително проучване - Да установиш колко и какво може да се построи на съответния терен, това е 3% от целия хонорар;
2. Предварително планиране – изготвя се скица и количествена сметка (предполагам, за да се види цената) 7%;
3. Идейна скица в мащаб 1:100 - 11%;
4. Разрешително - 6%;
5. Детайлно планиране на къщата в мащаб 1:50 ( може да бъде и едно към двайсет). На този етап се изчислява и дебелината и материала на стените, проект за ел. част (до определен клас строеж, а именно еднофамилна къща ел. частта може да се прави от архитект). Ако трябва да има инженер според изискванията с него се сключва отделен договор и се плаща екстра, вероятно, по аналогия, по друга таблица. За тази фаза се плащат 25% от хонорара;
6. На базата на детайлното планиране се изготвят офертни документи за строителите (предполагам това в България се нарича по друг начин и въобще е друго като принцип). В тях се описва заданието ( например, че има да се налепят 100м2, на такава и такава основа) като документация, която да се прати до предприемачи, които да пуснат офертите си колко ще струва тази работа. Реално на този етап се плаща на архитекта, за да разпише подробно задание, на базата на което да се пусне оферта, като и двете стават в определена степен част от последващия договор с изпълнителя и са гаранция, че всички страни са наясно какво трябва да свършат и в какъв обем. След като се изготвят тези документи архитектът ги разпраща до предприемачи и строителни фирми. Практиката е той да работи с определени такива, но да пуска и до други, за да се сравнят офертите. Освен това възложителят може да си селектира сам до кои фирми да се изпратят тези документи или общо на колко. За изготвянето на тези документи и селеткирането на short list от фирми се взимат 10% от хонорара;
7. След като фирмите върнат своите оферти, архитектът консултира възложителя коя фирма да избере. Той участва и в преговорите, може да предлага да се свалят определени стойности и тн. Предполага се, че като професионалист, архитектът знае една работа колко пари струва и е по-подготвен за преговори и за избиране на строител от клиента му. След като се избере фирма, архитектът е този, който пише писмо за възлагане. Предполагам, тома се явява нещо като договор и то урежда отношенията по натам. За това консултиране следват 4% от хонорара;
8. Контрол на строежа. Това е най-обемната част от работата на архитекта и най-времемека. В Германия основната отговорност за един строеж е на архитектът и той контролира строителния ръководител, който е под него. В бюрата имат един архитект, който само с това се занимава да виси по строежи. Нарича се ръководител на строежа и в това се включва приемане и подписване на всички сметки, приемане и подписване на протоколи за извършени работи, за да се преведат парите на строителя. Реално той е инвеститорският контрол и играе ролята на очи на възложителя на обекта, за това е и отговорен за всичко архитектът, защото се счита, че професионалист и ще провери дали всичко е наред. За един нормален строеж няма как да се мени без поне 3 пъти в седмицата архитектът да не отиде да го види. Архитектът има среща с фирмите-изпълнителки поне веднъж седмично. На тези срещи се пише протокол, описват се задачите, подписва се, оформя се и тн. Тези протоколи се пращат после на всички присъствали, за знаят задълженията си. Бюрокрация. Освен тези седмични планьорки със строителите, ако в проекта участват други архитектурни бюра или има задължително участие на инженери (по статика, аклиматизация, ел, ВиК итн.) с тях се провежда отделна седмична среща, на която пак се водят протоколи, подписват се и се разпращат. За всичко това на архитекта се плащат 31% от целия хонорар (забележи, че това е най-големи процент);
9. Документация и предаване: всички планове и документи се оформя финално. Предполагам цялата бумащина се изписва като у нас и се прилага. Задължително се представя и план на сградата, както е построена (as built) и всичко това се предава на собственика и на приемателна комисия. За тази девета фаза се следват 3%.
• Как се уговоря цената на проекта и други разходи?
Въпреки тази таблица и нормативно установените мин и макс заплащания административните разходи по проекта могат отделно да се уговарят. Същото е и в правните кантори, където свободно се договаря дали освен часовата ставка се заплащат някои отделни разходи по пера. Понякога самото принтиране на документацията може да се заплаща отделно (при нас това перо се нарича административни и според клиента се опитваме да го накараме да го поеме, включително се имали код за принтера и копира, за да му се преброят страниците, които следва да плати). По принцип архитектът е длъжен да даде актуален план, който да стои винаги на строежа и да се актуализира според измененията и това той го осигурява, независимо кой го плаща.
Командировъчни – може да са част от нормативния хонорар или да са екстра. По закон и там имат установени граници за тези пера. (това по-добре го знаят счетоводителите, но се смятат амортизационни на автомобила, гориво, дневни за престой и храна, иматаблица за горивото). Реално обаче това дали бюрото ги плаща или клиентът зависи от договора и е въпрос на преговори.
• Часови ставки
Колко е на час труда? На чертожник е около 45 евро на час; на инженер – 60-70евро; пак около 60 евро на час се плаща и на архитект, който е на трудов договор в бюрото, но ако си направил идейния проект или си собствени на бюрото е 70 или повече евро на час.
• Кой може да проектира?
Ако не си член на камерата на архитектите в Германия не може да те пуснат да строиш. Например следната ситуация: австрийски архитект е участвал и спечелил конкурс. Но той не е изпълнител, а той е сключил договор с друго бюро, което осъществява контрол и надзор. До идеен проект може да си с чуждестранна правоспособност, но след това ще ти трябва местно архитектурно бюро.
• Изискванията към проектите
Трябва да знаят освен изискванията за съответната устройствена зона и параметрите на застрояване има и изисквания за противопожарните параметри. Това е отделно. Тези изисквания е необходимо да се знаят в много ранен етап – на идеен проект, ако той не отговаря просто няма са ти го приемат. Освен това всяка провинция има някакви специфични закони и изисквания към строителство. Разликите са малки, но ги има дори аз определен район.
• Отговорности на архитекта
Архитектът е първият, който го търсят ако стане нещо със строежа или по-късно със сградата. Не може да консултираш дори по тел, а всяко мнение или коментар ще се счита за консултация и съответно за такава се носи отговорност. Реално там архитектът имамного отговорности, като тя е с поне 3 годишна давност. За всяко нещо, което е по-различно или може да създаде някакви опасности се изисква и подпис на възложителя, но това не винаги снема отговорността от архитекта. Ако някой падне или се нарани, дори подписът на възложителя може да не помогне. Там за всяко нещо трябва да има писмен документ и уговорките за снемане на отговорност са популярни. В разрешителното за строеж например пише, че съответната институция не носи никаква отговорност.
• Как се определя хонорарът на архитекта?
В Германия хонорарите на архитектите се изчисляват на база цената на проекта, като се ползва таблица, приложима за съответния клас строежи и за съответната „хонорарова зона” (това е според луксозността на обекта, като в Германия всеки строеж бива 4 типа според тази мярка за степента на лукс, като 4 е най-високата цена. Струва ме се, че тази хонорарова зона зависи и от някакви други показатели като местонахождение, дали има някакви определени архитектурни елементи и тн.). Трябва да се отбележи, че там освен долна има и горна граница на заплащането на архитектите.
След като се установи какъв клас е съответни строеж (блок, хотел, къща, офис сграда), се оценява какъв тип е съобразно тази хонорарова зона. След това се изчислява приблизителната стойност на проекта. Да кажем за нормално качество еднофамилна къща (без мраморни стъпала) тя ще бъде в 3 хонорарова зона по таблицата за еднофамилни къщи. Тогава, при цена на самата къща от 200 000 евро, хонорарът на архитекта ще бъде около 22-26 000 евро.
• Фази на проектирането или какво прави архитектът?
В Германия има 9 фази на един проект. Всяка фаза от проекта се като цена представлява определен процент от целия хонорар на архитекта, като тези проценти са формирани на база относителната тежест на съответната работа и това колко време отнемат. Тези процентни разпределения са нормативно установени и не може ти да вземеш за една фаза по-голям процент, отколко то е посочено в таблицата. Освен това всяка може да бъде дадена на отделно архитектурно бюро и заплащането ще бъде съответстваща част на свършеното.
• Фази на проектите
1. Фаза предварително проучване - Да установиш колко и какво може да се построи на съответния терен, това е 3% от целия хонорар;
2. Предварително планиране – изготвя се скица и количествена сметка (предполагам, за да се види цената) 7%;
3. Идейна скица в мащаб 1:100 - 11%;
4. Разрешително - 6%;
5. Детайлно планиране на къщата в мащаб 1:50 ( може да бъде и едно към двайсет). На този етап се изчислява и дебелината и материала на стените, проект за ел. част (до определен клас строеж, а именно еднофамилна къща ел. частта може да се прави от архитект). Ако трябва да има инженер според изискванията с него се сключва отделен договор и се плаща екстра, вероятно, по аналогия, по друга таблица. За тази фаза се плащат 25% от хонорара;
6. На базата на детайлното планиране се изготвят офертни документи за строителите (предполагам това в България се нарича по друг начин и въобще е друго като принцип). В тях се описва заданието ( например, че има да се налепят 100м2, на такава и такава основа) като документация, която да се прати до предприемачи, които да пуснат офертите си колко ще струва тази работа. Реално на този етап се плаща на архитекта, за да разпише подробно задание, на базата на което да се пусне оферта, като и двете стават в определена степен част от последващия договор с изпълнителя и са гаранция, че всички страни са наясно какво трябва да свършат и в какъв обем. След като се изготвят тези документи архитектът ги разпраща до предприемачи и строителни фирми. Практиката е той да работи с определени такива, но да пуска и до други, за да се сравнят офертите. Освен това възложителят може да си селектира сам до кои фирми да се изпратят тези документи или общо на колко. За изготвянето на тези документи и селеткирането на short list от фирми се взимат 10% от хонорара;
7. След като фирмите върнат своите оферти, архитектът консултира възложителя коя фирма да избере. Той участва и в преговорите, може да предлага да се свалят определени стойности и тн. Предполага се, че като професионалист, архитектът знае една работа колко пари струва и е по-подготвен за преговори и за избиране на строител от клиента му. След като се избере фирма, архитектът е този, който пише писмо за възлагане. Предполагам, тома се явява нещо като договор и то урежда отношенията по натам. За това консултиране следват 4% от хонорара;
8. Контрол на строежа. Това е най-обемната част от работата на архитекта и най-времемека. В Германия основната отговорност за един строеж е на архитектът и той контролира строителния ръководител, който е под него. В бюрата имат един архитект, който само с това се занимава да виси по строежи. Нарича се ръководител на строежа и в това се включва приемане и подписване на всички сметки, приемане и подписване на протоколи за извършени работи, за да се преведат парите на строителя. Реално той е инвеститорският контрол и играе ролята на очи на възложителя на обекта, за това е и отговорен за всичко архитектът, защото се счита, че професионалист и ще провери дали всичко е наред. За един нормален строеж няма как да се мени без поне 3 пъти в седмицата архитектът да не отиде да го види. Архитектът има среща с фирмите-изпълнителки поне веднъж седмично. На тези срещи се пише протокол, описват се задачите, подписва се, оформя се и тн. Тези протоколи се пращат после на всички присъствали, за знаят задълженията си. Бюрокрация. Освен тези седмични планьорки със строителите, ако в проекта участват други архитектурни бюра или има задължително участие на инженери (по статика, аклиматизация, ел, ВиК итн.) с тях се провежда отделна седмична среща, на която пак се водят протоколи, подписват се и се разпращат. За всичко това на архитекта се плащат 31% от целия хонорар (забележи, че това е най-големи процент);
9. Документация и предаване: всички планове и документи се оформя финално. Предполагам цялата бумащина се изписва като у нас и се прилага. Задължително се представя и план на сградата, както е построена (as built) и всичко това се предава на собственика и на приемателна комисия. За тази девета фаза се следват 3%.
• Как се уговоря цената на проекта и други разходи?
Въпреки тази таблица и нормативно установените мин и макс заплащания административните разходи по проекта могат отделно да се уговарят. Същото е и в правните кантори, където свободно се договаря дали освен часовата ставка се заплащат някои отделни разходи по пера. Понякога самото принтиране на документацията може да се заплаща отделно (при нас това перо се нарича административни и според клиента се опитваме да го накараме да го поеме, включително се имали код за принтера и копира, за да му се преброят страниците, които следва да плати). По принцип архитектът е длъжен да даде актуален план, който да стои винаги на строежа и да се актуализира според измененията и това той го осигурява, независимо кой го плаща.
Командировъчни – може да са част от нормативния хонорар или да са екстра. По закон и там имат установени граници за тези пера. (това по-добре го знаят счетоводителите, но се смятат амортизационни на автомобила, гориво, дневни за престой и храна, иматаблица за горивото). Реално обаче това дали бюрото ги плаща или клиентът зависи от договора и е въпрос на преговори.
• Часови ставки
Колко е на час труда? На чертожник е около 45 евро на час; на инженер – 60-70евро; пак около 60 евро на час се плаща и на архитект, който е на трудов договор в бюрото, но ако си направил идейния проект или си собствени на бюрото е 70 или повече евро на час.
• Кой може да проектира?
Ако не си член на камерата на архитектите в Германия не може да те пуснат да строиш. Например следната ситуация: австрийски архитект е участвал и спечелил конкурс. Но той не е изпълнител, а той е сключил договор с друго бюро, което осъществява контрол и надзор. До идеен проект може да си с чуждестранна правоспособност, но след това ще ти трябва местно архитектурно бюро.
• Изискванията към проектите
Трябва да знаят освен изискванията за съответната устройствена зона и параметрите на застрояване има и изисквания за противопожарните параметри. Това е отделно. Тези изисквания е необходимо да се знаят в много ранен етап – на идеен проект, ако той не отговаря просто няма са ти го приемат. Освен това всяка провинция има някакви специфични закони и изисквания към строителство. Разликите са малки, но ги има дори аз определен район.
• Отговорности на архитекта
Архитектът е първият, който го търсят ако стане нещо със строежа или по-късно със сградата. Не може да консултираш дори по тел, а всяко мнение или коментар ще се счита за консултация и съответно за такава се носи отговорност. Реално там архитектът имамного отговорности, като тя е с поне 3 годишна давност. За всяко нещо, което е по-различно или може да създаде някакви опасности се изисква и подпис на възложителя, но това не винаги снема отговорността от архитекта. Ако някой падне или се нарани, дори подписът на възложителя може да не помогне. Там за всяко нещо трябва да има писмен документ и уговорките за снемане на отговорност са популярни. В разрешителното за строеж например пише, че съответната институция не носи никаква отговорност.